Immobilier : le groupe RATP, acteur de la ville

L’immobilier joue un rôle pivot entre les activités du Groupe et les territoires dans un contexte de plus en plus complexe : remise en cause d'une densité jugée trop forte, enjeux environnementaux, évolution des usages, inégalités sociales, recherche de sobriété.

Les objectifs sont clairs : accompagner les transformations industrielles des mobilités, agir en partenaire des collectivités, et participer à la construction de la ville de demain, en bâtissant de nouveaux logements abordables, des bureaux, des résidences étudiantes, des espaces verts, ou des équipements publics. Par sa politique d’insertion urbaine, le groupe RATP contribue ainsi à transformer des quartiers et œuvre au quotidien pour une meilleure qualité de ville.

Ainsi, plus de 4000 logements seront construits sur des fonciers RATP d’ici 2032 en Île-de-France, dont la moitié de logements sociaux.

Le groupe RATP est l’un des plus importants propriétaires fonciers en Île-de-France avec un patrimoine global de 740 hectares (soit un peu plus que la surface du 13e arrondissement de Paris), à savoir : 500 ha de voies ferrées, 50 ha d’ateliers de maintenance ferrée, 70 ha de dépôts de bus, 120 ha de bâtiments fonciers divers (usages sociaux, sportifs, logistiques, etc.), ainsi que 400 000 m² de bâtiments tertiaires. RATP Habitat, bailleur social du Groupe, possède par ailleurs plus de 8600 logements.

Ce patrimoine a pour particularité d’être encore largement situé dans Paris, où le Groupe est l’un des derniers opérateurs industriels présent. Ces infrastructures au cœur de la capitale permettent de garantir un service efficace aux voyageurs.

Le groupe RATP s'est doté d'expertises urbaines et immobilières pointues pour remplir sa mission de constructeur, gestionnaire et exploitant des mobilités urbaines des territoires de l’Île-de-France. Soucieux de la place de ces activités dans l’espace urbain et de leur rôle structurant, le Groupe a ainsi développé un regard et une approche sur-mesure pour piloter des opérations mixtes qui pérennisent les infrastructures et sites industriels en ville et mettent ses fonciers au service d’un développement urbain plus harmonieux, en favorisant la mixité d’usage et l’inclusion.

En 1959, est créée la filiale Logis Transports (aujourd’hui RATP Habitat), spécialisée dans le logement social. L’objectif à l’époque : loger à proximité de leur attachement les agents RATP devant rejoindre le lieu de leur prise de poste à une heure où il n’y a ni bus ni métro. Au fil des années, plus de 8 600 logements ont été construits, et, conformément aux spécificités réglementaires incombant aux bailleurs sociaux, l’occupation des logements s’est progressivement élargie à d’autres familles que celles des agents RATP.

En 1990 est créée la filiale SEDP (aujourd’hui RATP Real Estate) pour renforcer la maîtrise d’ouvrage assurée par le groupe RATP et la doter d’un bras-armé dédié au pilotage opérationnel des projets de modernisation des principaux sites du Groupe. 

Jusqu’au début des années 2000, une politique immobilière ambitieuse est ainsi menée pour valoriser et aménager les friches industrielles résultantes de la construction des infrastructures du réseau durant le XXe siècle. 

Ultérieurement, l’épuisement progressif des friches disponibles favorise l’émergence d’opérations plus complexes imbriquées avec les activités industrielles.  Le Groupe met alors en place plus systématiquement une stratégie d’insertion urbaine, à la faveur de la transformation sans précédent des sites pour les besoins du transport : la transition énergétique des centres bus, le renouvellement des matériels roulants bus et ferrés, et l’adaptation nécessaire des ateliers de maintenance. L’entreprise reconstruit, réhabilite, transforme et modernise ses ateliers afin de les intégrer dans des programmes modernes qui accueillent des logements, des bureaux, des commerces, des équipements publics et des espaces verts mixant ainsi les usages et les populations.

L’articulation entre projets industriels et développement des mobilités urbaines est devenue caractéristique des opérations immobilières du Groupe.

La Direction immobilière du Groupe, Maîtrise d’ouvrage des opérations, s’appuie sur RATP Solutions Ville, filiale de développement qui accueille deux structures dédiées aux activités immobilières : RATP Habitat et RATP Real Estate.

La légitimité acquise sur les projets du Groupe permet aujourd'hui d'impulser un développement bien au-delà de ses activités historiques et de son foncier.

• Ainsi via sa filiale RATP Solutions Ville, le groupe RATP réalise désormais la plupart des opérations immobilières sur ses fonciers en co-promotion.
• Cette démarche de développement s'étend  hors des fonciers. Le Groupe, via RATP Solutions Ville, répond désormais, en groupement, à plusieurs appels d'offre où les expertises sont particulièrement pertinentes au regard des problématiques complexes et multithématiques (immobilier, énergie, mobilités, habitat social et inclusif, enjeux environnementaux) et des montages atypiques.

La politique immobilière s’est concrétisée par la mise en œuvre de nombreux projets ces 25 dernières années, avec notamment la création de nombreux logements en Île-de-France et des équipements publics (crèches, équipements sportifs, écoles, commerces, et espaces verts) qui ont participé à la transformation des quartiers.

Trois grands sites sont en cours de restructuration :

• La restructuration du centre bus Belliard, situé au nord du 18ème arrondissement de Paris, sur une surface de 4 hectares ;
• La restructuration des ateliers Vaugirard sur un site d’une superficie de 2,3 hectares dans le 15ème arrondissement de Paris ;
• La restructuration du site Belgrand - Saint Fargeau, dans le 20e arrondissement de Paris, sur une surface d’1,5 hectare. Un projet mené dans une démarche de conception urbaine collaborative.

Deux sites sont déjà achevés :

• La restructuration des ateliers Italie, sur une surface de 1,2 hectare dans le 13ème arrondissement ;
• La restructuration de Netter-Debergue et Bizot dans le 12ème arrondissement.

Au fil du temps, le groupe a toujours montré une attention forte en matière environnementale (éco-conception, management de l’énergie, bruit, vibration ou gestion des ICPE*), avec une véritable exigence architecturale, motivée par le souci d’une intégration harmonieuse dans le paysage urbain.

C’est pourquoi, les labels Haute Qualité Environnementale (HQE) ou E + C-, les plus élevés en termes de normes environnementales, sont visés sur la quasi-totalité des bâtiments construits, permettant de générer des gains énergétiques et financiers importants sur toute leur durée de vie.

L’éco-conception, quant à elle, est prise en compte dans tous les projets industriels ou mixtes : ventilation naturelle, puits de lumière, toitures végétalisées, etc.

Le Groupe étudie les potentiels de végétalisation, sur le domaine immobilier de la RATP (bâtiments tertiaires et industriels) y compris en matière d’agriculture urbaine. Ainsi en 2020, on comptait plus de 2 hectares de végétalisation, dont 1 500 m2 en agriculture urbaine sur l’ensemble du parc géré par le Groupe.

Consultez notre cahier d'expertise consacré à l'immobilier bas carbone.

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